Acheter un bien immobilier : neuf ou ancien ? Le comparatif complet

Acheter un bien immobilier neuf ou ancien est une question qui se pose à tous les futurs propriétaires, qu’ils soient investisseurs ou primo-accédants. Chacune de ces options présente des avantages et des inconvénients, et le choix dépendra de votre situation, de vos objectifs et de votre budget.

Dans cet article, nous allons comparer ces deux options en abordant quatre critères essentiels : les prix et l’accessibilité, la rentabilité, la qualité et le confort, ainsi que la fiscalité et les aides disponibles. À la fin, vous trouverez également une recommandation en fonction de votre profil.

1. Prix et accessibilité : un avantage pour l’ancien ?

Le prix d’achat

En moyenne, un bien ancien coûte 15 à 20 % moins cher qu’un bien neuf, notamment dans des villes comme Rennes. Cependant, il faut prendre en compte d’éventuels travaux de rénovation qui peuvent rapidement faire grimper la facture.

Le neuf, en revanche, bénéficie de frais de notaire réduits (2 à 3 % du prix d’achat contre 7 à 8 % dans l’ancien), ce qui peut compenser en partie son prix plus élevé.

L’accessibilité

L’ancien offre un large choix de biens disponibles immédiatement. Une fois l’offre acceptée et le compromis signé, il faut compter environ trois mois pour obtenir les clés.

Le neuf, en revanche, est souvent vendu sur plan (VEFA - Vente en l’État Futur d’Achèvement), ce qui signifie que vous devez parfois attendre 2 à 3 ans avant d’emménager. Toutefois, avec le ralentissement du marché immobilier, de plus en plus de programmes neufs sont déjà bien avancés et peuvent être disponibles plus rapidement.

2. Rentabilité : l’ancien, un meilleur investissement locatif ?

Pour les investisseurs, la rentabilité locative est un critère clé.

L’ancien offre généralement un rendement plus élevé, car son prix d’achat est plus bas alors que les loyers restent compétitifs. À Rennes, l’écart entre les loyers du neuf et de l’ancien est relativement faible (2 à 5 %), ce qui donne l’avantage à l’ancien en matière de rentabilité.

Cependant, un bien ancien peut nécessiter des travaux de rénovation ou des mises aux normes (isolation, électricité, etc.), ce qui peut impacter la rentabilité nette.

Le neuf, quant à lui, présente un avantage en termes de sécurité financière : vous bénéficiez d’une garantie décennale de 10 ans, ce qui signifie qu’aucune grosse réparation ne devrait être nécessaire durant cette période. C’est un argument rassurant pour ceux qui ne souhaitent pas gérer d’éventuelles mauvaises surprises.

3. Qualité et confort : un avantage pour le neuf

L’ancien séduit souvent pour son charme et son cachet : parquet, moulures, hauteur sous plafond… Il permet aussi une plus grande personnalisation, avec la possibilité de réaménager les pièces selon vos goûts.

Cependant, il peut nécessiter des travaux d’isolation thermique et phonique, surtout avec les nouvelles réglementations sur le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique).

Le neuf, quant à lui, est conçu selon les normes les plus récentes (RT 2020), garantissant une meilleure isolation et une réduction des charges énergétiques. Il offre aussi des équipements modernes comme la domotique, des ascenseurs, du stationnement et souvent un balcon ou une terrasse, ce qui est plus rare dans l’ancien.

4. Fiscalité et aides : des dispositifs à ne pas négliger

Pour le neuf : des aides attractives

• Le prêt à taux zéro (PTZ) : Depuis la nouvelle loi de finances, tous les primo-accédants peuvent en bénéficier, quelle que soit la zone géographique.

• Les dispositifs de défiscalisation comme la loi Pinel permettent de réduire ses impôts en investissant dans le neuf (sous certaines conditions de location).

Pour l’ancien : des opportunités aussi

• La loi Malraux et la loi Denormandie permettent de bénéficier de réductions d’impôts en effectuant des travaux de rénovation dans des zones spécifiques.

• Des subventions pour la rénovation énergétique sont également accessibles pour améliorer la performance énergétique d’un bien ancien.

À noter : les frais de notaire vont augmenter de 0,5 % cette année, soit 500 € supplémentaires par tranche de 100 000 € d’achat. Bonne nouvelle pour les primo-accédants : ils seront exonérés de cette hausse.

Alors, faut-il acheter dans le neuf ou l’ancien ?

• Si vous êtes investisseur et cherchez la rentabilité, l’ancien semble plus avantageux. Il offre plus de choix, une rentabilité plus élevée et permet d’investir dans des quartiers recherchés où le neuf est rare (exemple : centre-ville de Rennes).

• Si vous voulez un bien sans travaux et un investissement sécurisé sur le long terme, le neuf est un excellent choix. Vous bénéficierez d’un bien aux normes, sans mauvaises surprises, avec des garanties solides et une meilleure efficacité énergétique.

Conclusion : adaptez votre choix à vos objectifs !

Le choix entre le neuf et l’ancien dépend avant tout de votre budget, de votre stratégie et de vos priorités. L’essentiel est de bien s’informer et de se faire accompagner par des professionnels pour éviter les erreurs.

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